1.                       Bauflächen

1.1.                 Wohnbauflächen

In Blaustein führte die Lage auf einer Entwicklungsachse und die Nähe zum Oberzentrum Ulm bereits in den vergangenen Jahrzehnten zu einem überdurchschnittlichen Entwicklungsdruck. Im Verlauf dieser Entwicklung wurde der Talboden in den Ortsteilen Ehrenstein, Klingenstein und Herrlingen, aber auch die Steilhangzonen bis nach Arnegg hin fast vollständig bebaut. In den Ortsteilen auf der Albhochfläche fanden dagegen etwas zurückhaltendere Siedlungsentwicklungen statt.

Die künftige städtebauliche Entwicklung sieht eine Fortsetzung des schwerpunktartigen Wohnbauflächenangebotes am Eselsberg vor. In unmittelbarer Nähe zur Universität sollen hier in den Baugebieten Eselsberg-Steige und Pfaffenhau Einfamilienhäuser, aber auch Geschosswohnungen entstehen.

Als neuer Wohnungsbaustandort wurde bereits vor einigen Jahrzehnten der Bereich Birkebene im Ortsteil Herrlingen erschlossen. Hier sieht der Flächennutzungsplan noch eine Arrondierung vor.

Weitere Bauflächenergänzungen erfolgen in den Teilorten. Im Blautal sind allerdings die Baulandreserven in tauglicher Lage weitestgehend ausgeschöpft. Umfangreichere Wohnbauflächenentwicklungen sind auf Bermaringen, Wippingen und Markbronn-Dietingen beschränkt.

Aufgrund der eingeengten Tallage sind in Blaustein die Möglichkeiten zur Innenentwicklung intensiv weiter zu nutzen.

In der nachfolgenden Tabelle sind die geplanten Wohngebiete im Überblick dargestellt.

Tab. 13: Geplante Wohnbauflächen in Blaustein

 

Baugebiet

geplante ha

Dichte WE/ha

geplante WE

 

Blaustein

 1. Eselsberg - Steige

21.2

25

530

 

 2. Pfaffenhau

11.6

25

290

 

 3. Birkebene

1.5

25

37

 

 4. Buchbronnenweg

2.2

12

26

 

 5. Leubeweg

1.2

12

14

 

 6. Lindenweg-N

1.8

25

45

 

 7. Lindenweg-S

1.2

25

30

   

40.7

 

972


 

Baugebiet

geplante ha

Dichte WE/ha

geplante WE

 

Arnegg

 8. Breite

3.0

12

36

 

 9. Schloßberg

0.4

12

4

 

10. Mühläcker

1.0

12

12

 

11. Gerhauser Straße

0.7

12

8

   

5.1

 

60

 

Wippingen

12. Sonderbucher Straße

0.6

12

7

 

13. Östlicher Ortsrand

1.3

12

15

 

14. Kohlacker

2.0

12

25

 

15. Helfensteinweg

.7

12

20

   

5.6

 

67

 

Weidach

16. Mahdauweg

0.3

12

3

 

17. Südlicher Ortsrand

1.3

12

15

   

1.6

 

18

 

Bermaringen

18. Ulmer-Alb-Straße

0.8

12

9

 

19. Lindenhof

2.8

12

33

 

20. Südliche Wiesenstraße

1.0

12

12

 

21. Westlicher Ortsrand II

2.5

15

37

 

22. Ochsental

1.4

15

21

 

23. Südlicher Ortsrand

1.3

12

15

   

9.8

 

127

 

Markbronn-Dietingen

24. Dietingen südl. Ortsrand

2.9

12

35

 

25. Dietingen östl. Ortsrand

3.0

12

36

 

26. Markbronn-Ost

1.7

12

20

   

7.6

 

91

 

Summe Blaustein

70.4

 

1.335

 

Innenentwicklung

   

200

       

1.535


1.2.                 Gewerbliche Bauflächen

In Blaustein verhinderte die Lage im engen Blautal ebenso wie die ungünstige Verkehrslage der Ortsteile auf der Albhochfläche bisher größere gewerbliche Entwicklungen. Der überwiegende Teil der Gewerbeflächen entstand für die Gewinnung und Verarbeitung der Kalksteinvorkommen. Die Lage dieser Flächen ist daher möglichst nahe am Abbauort bzw. an den Verkehrswegen, insbesondere der Eisenbahn. Dies führte zu zahlreichen Gemengelagen mit enormen Störungen der Wohnnutzung.

Zwischenzeitlich wurden bzw. werden in absehbarer Zeit einige Verarbeitungsanlagen stillgelegt. Je nach Verträglichkeit mit der Umgebung ist dann auch eine Wiedernutzung durch störungsarmes Gewerbe möglich. Bereits im Realisierungsstadium ist eine Umnutzung des ehemaligen Steinbruches an der Schinderwasentrasse zum Gewerbegebiet; neu hinzukommen werden noch Gewerbeflächen an der B 28.

Neben diesen genannten Gewerbeflächen gibt es weitere verstreut im Gemeindegebiet liegende Gewerbeflächen. Noch freie Flächenpotentiale sollen den ansässigen Handwerks- und Industriebetrieben als Erweiterungsflächen zur Verfügung stehen. Ein über diese Flächen hinausgehendes gewerbliches Flächenangebot ist in den Ortsteilen Ehrenstein, Klingenstein und Herrlingen unter der gegenwärtigen Verkehrsinfrastruktur nicht möglich. Auf der Albhochfläche wird in Wippingen mit dem Gewerbegebiet Lindenäcker ein neuer Standort entwickelt, der aber primär für örtlichen Bedarf vorgesehen ist und durch die bereits oben erwähnte eingeschränkte Verkehrsgunst keinen ortsteilübergreifenden Impuls darstellen kann. Geplante Gewerbeflächen in den Ortsteilen Bermaringen und Dietingen dienen ebenfalls der Flächenerweiterung ansässiger Betriebe.

Insgesamt stellt der Flächennutzungsplan für Blaustein 15.8 ha neue Gewerbeflächen dar.

Tab. 14: Geplante Gewerbeflächen in Blaustein

 

Baugebiet

geplante ha

 

Ehrenstein

B 28

Lindenstraße

4.0

0.6

 

Klingenstein

Ulmer Straße

1.1

 

Wippingen

Lindenäcker

5.4

 

Bermaringen

Sägewerk

3.9

 

Dietingen

Lindegert

0.8

 

Summe Blaustein

15.8


1.3.                 Gemischte Bauflächen

In der Gemeinde Blaustein sind sehr umfangreiche Bestände an gemischten Bauflächen vorhanden. Vor allem die landwirtschaftlich geprägten alten Kerne in allen Dörfern der Gemeinde mit ihrer typischen Mischung aus aufgegebenen und noch wirtschaftenden landwirtschaftlichen Betrieben, Wohnen, Kleingewerbe und örtlichen Dienstleistern sind als gemischte Bauflächen zu klassifizieren. Sie nehmen neben den Wohnbau-flächen den größten Flächenanteil unter den Bauflächen ein. Durch die Umstrukturierungstendenzen in der Landwirtschaft und im Kleingewerbe besteht einerseits die Gefahr einer städtebaulichen Verwahrlosung dieser Areale, andererseits besteht die Chance, daß sich hier Existenzgründer oder Newcomer niederlassen und somit längerfristig neue Arbeitsplätze entstehen und die ortsbezogene Versorgung mit Dienstleistungen verbessert werden kann.

Wegen der umfangreichen Flächenbestände, die zudem in den meisten Fällen nicht intensiv genutzt werden, ist ein Bedarf für weitere gemischte Bauflächen nicht erkennbar. Lediglich einige kleinere zu bebauende Flächen in Ehrenstein, Bermaringen und Arnegg mit einem Umfang von ca. 2.4 ha werden zusätzlich als gemischte Bauflächen ausgewiesen, weil sie von ihrer Umgebung her bereits eindeutig als solche geprägt sind.

1.4.                 Sonderbauflächen

Derzeit sind drei Gebiete mit einer ganz speziellen Nutzung als Sonderbauflächen einzustufen:

-          ein Wochenendhausgebiet in Wippingen

-          eine Fläche zur konzentrierten Ansiedlung landwirtschaftlicher Betriebe nördlich von Wippingen

-          eine Versuchs- und Erprobungsstrecke für LKW's bei Markbronn.

Durch ihre Unterscheidung von den anderen Baugebietskategorien der BauNVO (§§ 2 bis 9) ist ihre Festlegung als Sonderbaufläche geboten.

Für weitere Ausweisungen von Sonderbauflächen ist derzeit kein Bedarf erkennbar

1.5.                 Gemeinbedarfsflächen

Im Flächennutzungsplan können nach § 5 Abs. 2 Ziff. 2 auch die Flächen für die sozialen, kulturellen, kirchlichen und anderen Einrichtungen des Gemeinbedarfs dargestellt werden.

Geplante Gemeinbedarfsflächen sind dargestellt für sportliche und kulturelle Einrichtungen in zentraler Lage im Bereich Boschstraße/Ehrensteiner Straße sowie für einen neuen Bauhof im ehemaligen Steinbruchareal am Haldenweg in Ehrenstein. Aufgrund der zu erwartenden fallenden Geburtenzahlen entspannt sich künftig auch in Blaustein die Problematik des Infrastrukturbedarfs. Auch die leichte Einwohnerzunahme wird sie nicht verschärfen, weil deren Auswirkung weit durch die Abnahme der Geburtenzahl überkompensiert wird, so dass längerfristig der Bedarf an Schul- und Kindergartenplätzen deutlich niedriger sein wird als heute.

Deshalb sind in Blaustein auch keine zusätzlichen Kindergartenstandorte vorgesehen. Lediglich in Ehrenstein-Ost wird wegen der Neubauflächen dem bestehenden Kindergarten eine Gruppe hinzugefügt und für den Bereich Klingenstein-Ehrenstein (Mitte) eine "Puffer" - Gruppe angefügt. In den übrigen Ortschaften ist kein zusätzlicher Bedarf vorhanden.

Auch im Schulsektor sind keine neuen Standorte notwendig. Die vorhandenen Schulen - 6 Grund-, 2 Hauptschulen, 1 Förder- und 1 Realschule - werden voraussichtlich dem Bedarf genügen, größere Kapazitätsprobleme sind nicht erkennbar.