3.                       Bevölkerungsentwicklung

3.1.                 Bisherige Entwicklung  (s. Abb.1 und Tab.1)

Die Bevölkerungsentwicklung im Nachbarschaftsverband Ulm ist trotz der beachtlichen Einwohnerzunahmen in den letzten Jahrzehnten nicht immer kontinuierlich verlaufen. Per Saldo konnten zwar seit 1950 die Einwohnerzahlen mit einer Zunahme von 47 % (Ulm) bis 102 % (Erbach) bzw.  seit 1980 von 6,3 % (Blaustein) bis 24,6  % (Schnürpflingen) kräftig anwachsen, doch verliefen diese Zunahmen in Schüben, die z. T. durch Stagnationsphasen oder sogar Rückgänge durchsetzt waren.

Tab.1: Bevölkerungsentwicklung Nachbarschaftsverband Ulm

 Gebietsstand 1995)

		Einwohner					Veränderung in %
		1950	1970	1980	1990	1995	1995/ 1950	1995/ 1980
	Ulm	76.961	101.948	104.347	108.824	112.855	+   46,6	+   8,2
	Blaustein	8.690	12.996	13.740	13.464	14.611	+   68,1	+   6,3
	Erbach	5.887	9.077	10.556	11.145	11.918	+ 102,4	+   2,9
	Illerkirchberg	2.317	3.475	3.738	4.010	4.358	+   88,1	+ 16,6
	Staig	1.590	2.070	2.775	2.800	2.949	+   85,4	+   6,2
	Hüttisheim	1.003	1.007	1.194	1.268	1.345	+   34,1	+ 12,6
	Schnürpflingen	839	890	1.099	1.262	1.369	+   63,2	+ 24,6
	Umlandgem.	20.318	29.517	33.102	33.950	36.549	+   79,9	+ 10,4
	NV Ulm	97.279	131.465	137.449	142.774	149.404	+   53,6	+   8,7

Vor allem in Ulm machten sich in den 60er und 70er Jahren eine zu geringe Wohnungsbauleistung und das knappe Angebot an Bauflächen durch jahrelange Abwanderungstendenzen ins Umland bemerkbar. Eine Umkehrung dieses Prozesses konnte erst nach den umfangreichen Eingemeindungen der 70er Jahre und den dadurch möglichen zusätzlichen Wohnbauflächen erreicht werden.

Die schwunghafte Einwohnerentwicklung nach 1950 beruhte in erster Linie auf dem kräftigen Wirtschafts- und Arbeitsplatzwachstum in Ulm und dem dadurch ausgelösten Sog auf Zuwanderer aus anderen, wirtschaftlich schwächeren Regionen; aber auch das natürliche Bevölkerungswachstum war zunächst noch sehr ergiebig, bis es Anfang der 70er Jahre durch ein sich rapide änderndes Geburtenverhalten zu einer Restgröße schrumpfte. Das Einwohnerwachstum nach 1985 hat keine endogenen Ursachen; es ist in erster Linie auf die bekannten geopolitischen Vorgänge wie Kriege, wirtschaftliche Nöte und den Zusammenbruch des kommunistischen Systems zurückzuführen, die sich bei uns als massenhafter Zustrom von Ausländern, Asylbewerbern, Aussiedlern, Umsiedlern etc. niedergeschlagen haben.

In der Stadt Ulm ist der Einwohnerzuwachs ausschließlich auf diesen Personenkreis zurückzuführen, in den Umlandgemeinden dagegen ist dessen Anteil am Zuwachs z.T. erheblich geringer.

Zur Vermeidung von schwerwiegenden Folgen dieser Zuwanderung für Staat und Gesellschaft hat die Bundesregierung inzwischen Maßnahmen  ergriffen, die den weiteren Zustrom aus dem Ausland eindämmen sollen. Seit  drei Jahren sind nun Erfolge dieser Politik zu verzeichnen, so dass längerfristig eine Beruhigung des Zuwanderungsstromes aus dem Ausland zu erwarten ist.

 

3.2.                 Strukturmerkmale

·         Altersstruktur (s. Abb. 2,  Tab.2)

Der Altersaufbau unserer Gesellschaft weist viele Brüche und Störungen auf, die auf vielerlei Einflüsse der Vergangenheit, insbesondere auf Not- und Kriegszeiten, seit den letzten 25 Jahren aber auf eine völlige Änderung des Geburtenverhaltens zurückzuführen sind. Deutliche Abweichungen von einem gleichmäßigen Aufbau durchziehen die gesamte Altersskala. Am deutlichsten fallen jedoch die Geburtenausfälle seit den 70er Jahren auf, die in wenigen Jahren einen weiteren langanhaltenden Geburtenabfall mit noch niedrigeren Anteilen der nachfolgenden Generation zur Folge haben werden.

Abb. 2  Altersstruktur Nachbarschaftsverband Ulm 1995

Tab. 2:  Altersstruktur Nachbarschaftsverband Ulm 1995

		Einwohner-Anteil in %
		u. 15 J.	15 - u. 20 J.	20- u. 45 J.	45 - u. 65 J.	65 u.m.J.
	Ulm	15,4	5,3	38,7	24,3	16,3
	Blaustein	16,8	5,2	39,3	24,8	14,0
	Erbach	19,8	6,0	38,4	23,0	12,9
	Illerkirchberg	17,7	5,2	38,9	24,4	13,8
	Staig	18,3	5,9	38,8	25,4	11,6
	Hüttisheim	21,2	5,4	38,2	23,5	11,7
	Schnürpflingen	23,6	5,8	39,6	19,7	11,3
	NV Ulm	16,2	5,3	38,8	24,2	15,5
	Baden.-Württ.	16,9	5,2	38,6	24,3	14,9

Der Altersaufbau im Nachbarschaftsverband Ulm ist fast identisch mit jenem des Landes Baden-Württemberg; allerdings treten innerhalb des Verbandes Unterschiede auf, vor allem zwischen der Stadt Ulm und den Nachbargemeinden (ohne Blaustein): während in Ulm der Anteil der Kinder deutlich unter denen des Umlandes liegt, verhält es sich bei den Senioren über 65 Jahren umgekehrt; bei den dazwischenliegenden Jahrgängen sind praktisch keine Abweichungen zwischen Stadt und Umland erkennbar.

·         Ausländeranteil  (s. Tab. 3)

Der immer noch steigende Anteil ausländischer Einwohner stellt ein markantes Strukturmerkmal unserer Bevölkerung dar. Zahl und Anteil der ausländischen Einwohner sind mit Ausnahme einer kurzen Unterbrechung in den 80er Jahren ständig gewachsen. Die Motivation und die demographische Struktur der Zuwanderer hat sich seit Beginn der Wanderungswelle mehrfach geändert: dem ursprünglichen Wunsch nach einem Arbeitsplatz folgte der Nachzug von Familienmitgliedern; in jüngerer Zeit spielen Not, Kriege und Verfolgung eine wesentliche Rolle.

Tab. 3: Ausländeranteil im Nachbarschaftsverband Ulm

		1975		1995
		Ausländer	% d. Einw.	Ausländer	% d. Einw.
	Ulm	13.392	13,0	19.474	17,3
	Blaustein	1.119	8,1	1.520	10,4
	Erbach	890	8,4	1.146	9,6
	Illerkirchberg	199	5,5	308	7,1
	Staig	157	6,2	167	5,7
	Hüttisheim	91	8,3	88	6,5
	Schnürpflingen	16	1,2	120	8,7
	NV Ulm	15.864	11,7	22.823	15,3
	Baden-Württ.	838.213	9,2	1.348.130	13,1

Den größten Anteil  mit fast einem Drittel halten türkische Staatsangehörige, dem ein nur etwas geringerer Anteil an Einwohnern aus dem ehemaligen Jugoslawien folgt; ansonsten entfällt nur noch auf die Italiener ein stärkeres Kontingent, der Rest rekrutiert sich aus einer Vielzahl von Staaten.

Bei aller Heterogenität der ausländischen Mitbewohner sind bei einem großen Teil deutliche integrative Bestrebungen erkennbar. Dies hängt mit der zunehmenden Verweildauer im Gastland und dem steigenden Anteil der hier Geborenen und Aufgewachsenen zusammen. Wesentliche demographische Strukturen haben sich bereits denen der deutschen Bevölkerung angepasst. Die Generation der überwiegend aus ledigen Männern bestehenden ursprünglichen Gastarbeitergeneration ist längst in eine Bevölkerung mit "normalen" Alters-, Haushalts- und Familienstrukturen hinübergewachsen. Es bleibt zu hoffen, dass auch die soziale Integration weitere Fortschritte macht.

Innerhalb des Nachbarschaftsverbandes ist eine deutliche Stadt-Umland-Differenzierung feststellbar: der Ulmer Ausländeranteil  liegt deutlich über dem Durchschnitt, während die Anteile der Umlandgemeinden in umgekehrter Größenordnung zur Einwohnerzahl nach unten abgestuft sind.

·         Haushaltsstruktur (s. Tab. 4)

Seit Jahrzehnten ist die Haushaltsstruktur unserer Gesellschaft im Umbruch: größere Haushalte haben stark abgenommen, kleine Haushalte und insbesondere die Einpersonen-Haushalte haben enorm zugenommen. Zwischen 1950 und 1987 hat sich die durchschnittliche Haushaltsgröße praktisch halbiert, wobei dieser Trend immer noch anhält. Die Haushaltsgrößenstrukturen der Gemeinden des Nachbarschaftsverbands sind für den Zeitpunkt der Volkszählung 1987 in Tab. 4 ablesbar.

Tab. 4: Haushaltsstruktur Nachbarschaftsverband Ulm 1987

            Quelle: VZ87

	Zahl der Privat-Haushalte mit
			1 Pers. abs.	%	2 Pers. abs.	%	3 Pers. abs.	%	4 u. m Pers. abs.	%	Pers. in Privat- HH	Ø HH- Größe Pers.
	Ulm	47069	18492	39,3	12738	27,1	7125	15,1	8714	18,5	104065	2,21
	Blaustein	5302	1459	27,5	1465	27,6	1013	19,1	1365	25,7	13527	2,55
	Erbach	3865	807	20,9	963	24,9	783	20,3	1312	33,9	11026	2,85
	Illerkirchberg	1438	319	22,2	372	25,9	304	21,1	443	30,8	3937	2,74
	Staig	953	175	18,4	238	25,0	197	20,7	343	36,0	2807	2,95
	Hüttisheim	398	60	15,1	107	26,9	90	22,6	141	35,4	1209	3,04
	Schnürpfling.	392	54	13,8	103	26,3	75	19,1	160	40,8	1211	3,09
	NV Ulm	59417	21366	36,0	15986	26,9	9587	16,1	12478	21,0	137782	2,32
	Baden-Württ. (in 1000)	3900	1273	32,6	1057	27,1	682	17,5	889	22,8	9405	2,41

Der Ein-Personen-Haushalt ist im Nachbarschaftsverband mit einem Anteil von inzwischen 36 % die dominierende Haushaltsform, Haushalte mit vier und mehr Personen nehmen nur noch einen Anteil von 21,0 % ein. Allerdings sind innerhalb des Nachbarschaftsverbandes ganz erhebliche  Unterschiede mit z.T. umgekehrten Anteilsverhältnissen bei den Haushaltstypen festzustellen. Während in der Stadt Ulm Kleinhaushalte weit vorne liegen, nimmt der Anteil der großen Haushalte bei fallender Einwohnerzahl der Umlandgemeinden zu, so dass die Haushaltsstruktur als Indikator für das Stadt-Land-Gefälle gedeutet werden kann. Durch die weitere Veränderung der Haushaltsstrukturen entsteht laufend Wohnungsbedarf, weil bei gleicher Einwohnerzahl und kleineren Haushalten mehr Haushalte als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt erscheinen. Wie lange der derzeitige Trend noch anhalten wird, ist schwer abzuschätzen.

·         Erwerbsstruktur (s. Tab. 5 )

Die Erwerbsstruktur zeigt Art und Umfang der Beteiligung der Einwohner am Erwerbsleben an. Zu den vorrangigen Zielen unserer Gesellschaft gehört das Bestreben, möglichst viele Erwerbspersonen - das ist etwas unscharf formuliert die arbeitsfähige Bevölkerung - am Erwerbsleben zu beteiligen. Dieses Ziel ist heute weit weniger erfüllt als zum Zeitpunkt der Volkszählung 1987, als im Nachbarschaftsverband Ulm von ca. 65.300 Erwerbspersonen  ca. 60.900 Personen erwerbstätig waren, die anderen arbeitslos. Noch vor zwei Jahrzehnten waren fast alle Erwerbspersonen im Arbeitsprozess integriert.

Tab. 5:  Erwerbsstruktur im Nachbarschaftsverband Ulm 1987

            Quelle: VZ87

		Erwerbspers.	Erwerbstätige	Erwerbs-lose	Erwerbstätigen	Erwerbstätige nach Wirtschafts-Bereichen
					Quote Sp.2/EW	Land- u. Forstwirtsch.		Prod. Gewerbe (WA 1-3)		Dienstleistg. (WA 4-9)
					in %	Zahl	% v. Sp. 2	Zahl	% v. Sp. 2	Zahl	% v. Sp. 2
	Sp.	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
	Ulm	49119	45390	3729	43,9	573	1,3	18477	40,7	26340	58,1
	Blaustein	6468	6183	285	47,0	158	2,6	2982	48,2	3043	49,2
	Erbach	5243	5020	223	46,5	262	5,2	2555	50,9	2203	43,9
	Illerkirchberg	1903	1814	89	47,0	75	4,1	892	49,2	847	46,7
	Staig	1382	1339	43	49,0	61	4,6	673	50,3	605	45,1
	Hüttisheim	569	551	18	46,0	43	7,8	288	52,3	220	40,0
	Schnürpflingen	589	571	18	47,6	53	9,3	272	47,6	246	43,0
	NV Ulm	65273	60868	4405	44,6	1225	2,0	26139	42,9	33504	55,0
	Baden-Württ. (in 1000)	4563	4355	208	46,9	119	2,7	2097	48,1	2140	49,1

Das gegenwärtige Erwerbsgefüge, in dem die Dienstleistungen inzwischen einen Beschäftigungsanteil von 55 % erreicht haben, spiegelt einen rasanten Strukturwandel wider, der in diesem Jahrhundert wirksam war und noch weiter anhält: den Rückgang zunächst der Landwirtschaft zur erwerbsmäßigen Restgröße sowie Anstieg und später starker Rückgang der Arbeitsplätze im Produzierenden Gewerbe, das in den letzten Jahrzehnten mit Abstand den bedeutendsten Wirtschaftssektor darstellte, nun aber weit hinter den Dienstleistungen liegt.

Im Verhältnis zwischen Stadt und Umland ist die relativ niedrige Erwerbstätigenquote der Stadt Ulm anzumerken, die aber durch den höheren Anteil an alten Menschen und durch die hohe Studentenzahl der Universitätsstadt erklärt werden kann. Bei den einzelnen Wirtschaftsbereichen fällt auf, dass die städtische Bevölkerung weit stärker im Dienstleistungssektor beschäftigt ist als die Bevölkerung de Umlands, während es sich beim Produzierenden Gewerbe sowie bei Land- und Forstwirtschaft umgekehrt verhält.

 

3.3.                 Künftige Bevölkerungsentwicklung

Veränderungen der Einwohnerzahl sind auf zwei Einflussgrößen zurückzuführen:

1.       Die natürliche Entwicklung, die sich aus dem Saldo zwischen Geburten und Sterbefällen ergibt,

2.       Die Wanderungen, deren Saldo durch Zuzüge und Wegzüge entsteht.

Die natürliche Bevölkerungsentwicklung liegt seit dem Geburtenrückgang zum Ende der 60er Jahre auf einem bescheidenen Niveau, das sich jedoch in den Umlandgemeinden noch deutlich über jenem in der Stadt Ulm erhebt. Eine Änderung des generativen Verhaltens ist z.Zt. nicht absehbar, allerdings wird es durch den massiven Geburtenausfall seit über 25 Jahren zu einem weiteren Abschwung bei den Geburtenzahlen kommen, der nach einer längeren Übergangsphase zwischen 30 - 35 % liegen wird. Demgegenüber dürften die Sterbezahlen keinen wesentlichen Veränderungen unterworfen sein, so dass nach und nach die heutigen Geburtenüberschüsse sich in Sterbeüberschüsse verwandeln werden. Diese werden zwar bei der Stadt Ulm um einiges größer sein als im Umland, dennoch werden sie im Verhältnis zur Gesamtentwicklung kaum ins Gewicht fallen.

Auf die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahrzehnte waren die Wanderungen von weit größerem Einfluss. Davon ist auch für die Zukunft auszugehen, wenngleich die Wanderungen weit schwerer voraussehbar sind.

In der letzten Bevölkerungsprognose des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg^[1]  wurden wegen der hohen Wanderungsgewinne zu Beginn der 90er Jahre  auch für die Zukunft unrealistisch hohe Zuwanderungssalden prognostiziert; für Ulm wurde bis zum Jahr 2005 ein Bevölkerungsanstieg auf 124.500 bzw. 126.100 EW errechnet.

Dies hätte, verglichen mit früheren Entwicklungen, sowohl die Aufnahmefähigkeit des Wohnungsmarktes als auch die Kapazitäten der sozialen Infrastruktur und die finanzielle Belastbarkeit der Stadt überfordert. In Anbetracht der schon vorhandenen Arbeitslosigkeit hätten Wanderungsgewinne in diesem Umfang zu einer Überbe-anspruchung des Systems der sozialen Leistungen geführt.

Wegen der geringen Plausibilität der Prognose des Landesamtes wurde deshalb für verschiedene längerfristige Planungen der Stadt Ulm eine eigene Bevölkerungsprognose erarbeitet, in der für den Zeitraum 1995 bis 2010 ein Anstieg der Einwohnerzahl von 112.800 auf ca. 120.500 EW und somit um fast 7  % für möglich gehalten wird. Dieser Zuwachs wird bei stagnierender natürlicher Entwicklung ausschließlich durch Wanderungen getragen. Dabei werden im Nahbereich Wanderungen aufgrund der Gegebenheiten am Wohnungsmarkt weiterhin defizitär verlaufen, die inländische Fernwanderung durch dauerhafte mangelnde Attraktivität des Arbeitsmarktes kaum positiv beeinflussbar sein. Lediglich aus dem Ausland bzw. durch Zuwanderung von Ausländern wird sich die Einwohnerzahl wie auch schon in den vergangenen 10 Jahren per Saldo vermehren.

Für die Umlandgemeinden des Nachbarschaftsverbandes wurde bis 2010 der gleiche prozentuale Zuwachs in Höhe von 7 % angenommen wie für Ulm. Diese Annahme ist insofern plausibel, als der verstädterte Raum einen zusammenhängenden Wohnungsmarkt bildet, dieser also einem einheitlichen Bevölkerungsdruck ausgesetzt ist. Die Prognose des Statistischen Landesamtes geht für den Alb-Donau-Kreis ebenfalls von einem Zuwachs von 7 % aus; somit spricht nichts dagegen, diesen  Wert auf die Umlandgemeinden anzuwenden. Damit könnte die Einwohnerentwicklung im Planungszeitraum  folgende Werte erreichen:

		Zunahme EW bis 2010	Einwohner 2010
	Ulm	7.900	120.700
	Blaustein	1.040	15.650
	Erbach	850	12.770
	Illerkirchberg	310	4.670
	Staig	220	3.170
	Hüttisheim	110	1.460
	Schnürpflingen	110	1.480
	NV Ulm	10.540	159.900

 

3.4.                 Wohnbauflächenbedarf

Der Wohnungsbedarf einer Gemeinde ist ganz überwiegend von der Zahl ihrer Einwohner, von ihrer Organisation in Haushalten und ihrem Anspruchsniveau abhängig. Der Wohnungsbedarf in der Flächennutzungsplanung darf allerdings nicht verwechselt werden mit der zu einem beliebigen Zeitpunkt am Wohnungsmarkt auftretenden Nachfrage. Der erstgenannte stellt eine normative Bedarfsbemessung für die wohnungssuchende Bevölkerung dar, unabhängig von ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und von qualitativen Kategorien des Angebotes. Diese Abstraktion ist deshalb vertretbar, weil eine menschenwürdige Versorgung mit dem Gut "Wohnung" entweder durch eigene Leistungsfähigkeit oder durch das System der sozialen Absicherung allen vernünftig handelnden Einwohnern möglich sein müsste. Im Gegensatz zur konkreten Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, die in eine Vielzahl qualitativer Teilmärkte zerfällt, wird der hier abgehandelte Wohnungsbedarf nicht weiter aufgegliedert. Die konkrete Nachfrage am Markt ist für den Flächennutzungsplan nicht relevant und auch nicht bestimmbar, weil die Marktkräfte aufgrund ihrer schnell und ständig wechselnden Voraussetzungen immer nur kurzfristige Situationen widerspiegeln, für einen längerfristigen Zeitraum aber keine verlässliche Aussage liefern.

Die einzelnen Komponenten des Wohnungsbedarfs sind im Zeitablauf nicht konstant, weshalb auch nicht die aktuellen Werte zur Bedarfsberechnung herangezogen werden können, sondern die künftigen Entwicklungen zu berücksichtigen sind.

3.4.1.           Wohnungsbedarf und Bevölkerungsentwicklung

Für die Bevölkerungsentwicklung des Nachbarschaftsverbands Ulm ist zwischen 1995 und 2010 ein Bevölkerungszuwachs von 10.540 EW vorgesehen (s. Kap. "Künftige Bevölkerungsentwicklung"). Neubauwohnungen werden voraussichtlich in der Stadt Ulm und in Blaustein im Durchschnitt von 2,3 Personen je Wohnung belegt, in den anderen Umlandgemeinden mit ihrem höheren Einfamilienhausanteil und größeren Haushalten mit 2,5 Personen je Wohnung.

Daraus leitet sich für die einzelnen Gemeinden aufgrund der Einwohnerentwicklung folgender Wohnungsbedarf ab:

	Ulm	3.430 WE
	Blaustein	420 WE
	Erbach	340 WE
	Illerkirchberg	130 WE
	Staig	90 WE
	Hüttisheim	45 WE
	Schnürpflingen	45 WE
	NV Ulm	4.500WE

3.4.2.           Veränderung der Wohnungsbelegung (s. Abb. 3)

Während des gesamten 20. Jahrhunderts - ausgenommen in Kriegs- und Notzeiten - ist die durchschnittliche Belegung von Wohnungen aus unterschiedlichsten Gründen ständig gesunken. Waren früher sinkende Kinderzahlen und die Auflösung der Mehrgenerationen-Haushalte die wichtigsten Gründe dafür, so können heute die immer frühere Ablösung der Kinder von der Familie, die zunehmenden Scheidungsraten und die weit geringere Neigung zu Ehe und partnerschaftlicher Bindung mit dem Entstehen von Single-Haushalten dafür verantwortlich gemacht werden. Voraussetzung dafür war eine positive wirtschaftliche Entwicklung, die diese steigenden Ansprüche der Bevölkerung finanziell erst ermöglicht hat. Die ständige Verkleinerung  der durchschnittlichen Haushaltsgröße schlägt sich auch bei einer gleichbleibenden Einwohnerzahl in zusätzlichem Bedarf nieder.

Abb. 3:  Entwicklung der Wohnungsbelegung

EW/WE

In Abbildung 3 ist der beinahe gesetzmäßige Verlauf dieses Trends für Ulm für fast drei  Jahrzehnte dargestellt. Dieser Trend hat sich mit den Jahren zwar zusehends abgeschwächt, aber er ist immer noch deutlich wirksam. Sein Verlauf strebt asymptotisch einem heute noch nicht erkennbaren Grenzwert zu.

Im Nachbarschaftsverband Ulm sowie in der Stadt Ulm hat die Wohnungsbelegung in den letzten 25 Jahren um 28 % abgenommen, in Blaustein mit 31 % sogar noch etwas mehr. Am geringsten war die Abnahme in Hüttisheim und in Schnürpflingen, während Erbach, Illerkirchberg und Staig fast dem Durchschnitt nahekommen. Diese Abnahme hat im vorhandenen Wohnungsbestand einen umfangreichen "Freisetzungseffekt" bewirkt, der wiederum eine große Nachfrage nach Wohnungen ausgelöst hat. Der größte Teil aller im Nachbarschaftsverband seit 30 Jahren entstandenen Wohnungen ist auf diese Nachfrage zurückzuführen und nur ein kleiner Teil auf die Zunahme der Bevölkerung.

Seit 1987 schien dieser Effekt abrupt abzubrechen. Dies war aber, wie jetzt deutlich sichtbar wird, eine vorübergehende Verdichtung im Wohnungsbestand, ausgelöst durch die starke Zuwanderung nach dem Zusammenbruch des kommunistischen Systems. Seit 1992 fällt die durchschnittliche Wohnungsbelegung wieder  stark ab und sie hat inzwischen fast  den prognostizierten Wert (s. Abb. 3) erreicht.

Für den künftigen Wohnungsbedarf bedeutet dies, dass für Ulm und Blaustein mit einer Abnahme um 0,7 % pro Jahr bzw. um 10 % bis 2010 zu rechnen ist, für Erbach und den Gemeindeverwaltungsverband Illerkirchberg-Weihungstal aufgrund der deutlich höheren Ausgangswerte um 0,8 % p.a. bzw. um 11,5  % bis 2010. Damit entsteht für die nächsten 15 Jahre folgender Wohnungsbedarf:

		Abnahme der Wohnungsbelegung bis 2010
		% p.a.	% ges.	betroffene EW	WE-Belegung EW/WE	WE-Bedarf WE
	Ulm	0,7	10,0	11.290	2,3	4.910
	Blaustein	0,7	10,0	1.460	2,3	640
	Erbach	0,8	11,5	1.370	2,5	550
	Illerkirchberg	0,8	11,5	500	2,5	200
	Staig	0,8	11,5	340	2,5	140
	Hüttisheim	0,8	11,5	155	2,5	60
	Schnürpflingen	0,8	11,5	155	2,5	60
	NV Ulm	0,7	10,2	15.270	2,33	6.560

3.4.3.           Bedarfsstau

Den massiven Zuwanderungen von 1987 bis 1992 stand keine dementsprechende Zunahme der Wohnungsbauleistung gegenüber, außerdem wäre der größte Teil der Zuwanderer, der ja überwiegend aus Aussiedlern, Umsiedlern, Asylbewerbern, Kriegsflüchtlingen und anderen Ausländern bestand, wirtschaftlich gar nicht in der Lage gewesen, eine Wohnung zu mieten. Viele dieser Zuwanderer mussten in Sammelunterkünften untergebracht werden, teilweise konnten sie auch bei Verwandten oder Freunden unterkommen. Dadurch wurde ein "Bedarfsstau" erzeugt, der sicherlich erst in einigen Jahren abgebaut werden kann. Eine Schätzung dieses
Phänomens ist insofern schwierig, als ein beträchtlicher Teil dieses Personenkreises (z.B. Kriegsflüchtlinge, teilweise auch nicht anerkannte (z.B. Asylbewerber) das Land wiederverlassen müssen wird.

Einen Anhaltspunkt für die Größe des Bedarfsstaus liefert die Abweichung der tatsächlichen Wohnungsbelegung des Jahres 1995 vom ermittelten langfristigen Trend. Er beträgt 3,5 %, womit ausgedrückt ist, dass derzeit dieser Anteil der Bevölkerung wohl keine angemessene Wohnungsversorgung hat. Unterstellt man aufgrund der Wanderungsstrukturen, dass davon 2/3 nicht mehr in ihr Heimatland zurückkehren werden, ergibt sich für den Nachbarschaftsverband folgende Bedarfsrechnung:

		Bedarfsstau EW	WE-Belegung EW/WE	Bedarf EW
	Ulm	2.630	2,3	1.140
	Blaustein	340	2,3	150
	Erbach	280	2,5	110
	Illerkirchberg	100	2,5	40
	Staig	70	2,5	30
	Hüttisheim	30	2,5	15
	Schnürpflingen	30	2,5	15
	NV Ulm	3.480	2,32	1.500

3.4.4.           Ersatzbedarf für Wohnungsabgänge

Der Wohnungsbestand wird nicht nur durch Neubauten laufend vergrößert, sondern durch Abgänge auch etwas gemindert. Ursachen dieses Wohnungsschwundes können z.B. sein:

-          Abbrüche von Gebäuden  mit Wohnungen

-          Nutzungsänderungen von Wohnungen

-          Zusammenlegungen von Wohnungen

Diese Vorgänge erscheinen nur teilweise in den laufenden Statistiken; quantitativ nachweisbar sind sie erst nach Gebäude- und Wohnungszählungen, die jedoch nur mit großen Zeitabständen durchgeführt werden.

Aufgrund der Erfahrungen der letzten Gebäude- und Wohnungszählungen in den Jahren 1968 und 1987 kann die Größe dieses Ersatzbedarfs für die nächsten Jahre mit ca. 2 % vom Wohnungsbestand angesetzt werden. Daraus ergibt sich für die Nachbarschaftsverbandsgemeinden folgender Bedarf:

	Ulm	1.030 WE
	Blaustein	130 WE
	Erbach	195 WE
	Illerkirchberg	35 WE
	Staig	20 WE
	Hüttisheim	10 WE
	Schnürpflingen	10 WE
	Nachbarschaftsverband Ulm	1.330 WE

3.4.5.           Mobilitätsreserve

Ein funktionierender Wohnungsmarkt benötigt über den eigentlichen Wohnungsbedarf hinaus eine Leerstandsreserve zur Abwicklung von Wohnungswechseln. In der Wohnungswirtschaft wird hierfür eine Größenordnung von 3  % des Wohnungsbestandes als notwendig angesehen, die zusätzlich zum oben ermittelten Bedarf noch anzusetzen ist. Auf die einzelnen Gemeinden fällt dabei folgender Anteil:

	Ulm	330 WE
	Blaustein	40 WE
	Erbach	30 WE
	Illerkirchberg	10 WE
	Staig	10 WE
	Hüttisheim	5 WE
	Schnürpflingen	5 WE
	Nachbarschaftsverband Ulm	430 WE

3.4.6.           Gesamtbedarf

Für den gesamten Nachbarschaftsverband Ulm besteht bis zum Jahr 2010 aus den o.a. Bedarfskomponenten insgesamt ein voraussichtlicher Wohnungsbedarf in Höhe von 14.320 Wohnungen.

In Tabelle 6 ist dieser Bedarf zusammenfassend nach den einzelnen Verbandsgemeinden und Bedarfskomponenten dargestellt. Er ist Grundlage für die Bemessung des Umfanges neuer Wohnbaugebiete in den Gemeinden des Nachbarschaftsverbands.

In dieser Bedarfsrechnung sind allerdings marktwirksame Einflüsse aus anderen Gemeinden nicht berücksichtigt. Während aus den meisten Umlandgemeinden außerhalb des Nachbarschaftsverbandes keine Entwicklung angestrebt wird, die in einem Konflikt zu den Planungen des Nachbarschaftsverbandes stehen würden, sind aus der Stadt Neu-Ulm Planungsabsichten bekannt, die erheblichen Konkurrenzcharakter zu Ulm annehmen könnten. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Stadt Neu-Ulm in weit fortgeschrittenem Planungsstadium des Flächennutzungsplanes die umfangreichen US-Kasernenareale kaufen konnte, die nun das Wohnflächenangebot erheblich vergrößerten. Neuerdings versucht auch die Deutsche Bahn AG, einen großen Teil des Neu-Ulmer Bahngeländes für neue Nutzungen zu verkaufen.

Somit kann die Stadt Neu-Ulm über ein Wohnbauflächenpotential verfügen, das die ursprünglichen Bedarfsansätze der Neu-Ulmer Flächennutzungsplanung deutlich übersteigt und zusammen mit dem Ulmer Flächenangebot am Markt zu Spannungen  führen könnte. Nach neuen Informationen der Neu-Ulmer Stadtplanung ist aber inzwischen eine erhebliche Verringerung der Wohnbaudichte auf dem Wiley-Gelände vorgesehen und eine zeitliche Streckung des bisherigen Flächenangebots bis zum Jahre 2010. Damit ist die Gefahr einer unwirtschaftlichen Konkurrenzsituation auf dem Wohnungsmarkt abgewendet.

Tab. 6:  Wohnungsbestand 1995 und  Wohnungsbedarf bis 2010

		Wohnungsbestand 1995 WE	Wohnungsbedarf in WE wegen:
			Bev.- Entw.	Verring. WE-Beleg.	Bedarfs- stau	Ersatz- bedarf	Mobilit.- Reserve	Summe
	Ulm	51.792	3.430	4.910	1.140	1.030	330	10.840
	Blaustein	6.385	420	640	150	130	40	1.380
	Erbach	4.668	340	550	110	95	30	1.125
	Illerkirchbg.	1.765	130	200	40	35	10	415
	Staig	1.131	90	140	30	20	10	290
	Hüttisheim	474	45	60	15	10	5	135
	Schnürpflg.	472	45	60	15	10	5	135
	NV Ulm	66.687	4.500	6.560	1.500	1.330	430	14.320