1.                       Bauflächen

1.1.                 Wohnbauflächen

Die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Wohnbauflächen sind aus der Wohnungsbedarfsrechnung in Kapitel 3.4 abgeleitet (siehe auch Tab. 6). Neben der Zahl der Wohnungen mussten für die künftigen Baugebiete auch Dichteannahmen (siehe Tab. 11) festgesetzt werden, weil sich erst aus diesen beiden Werten der bedarfsgerechte Umfang der Wohnbauflächen feststellen lässt.

Die in den einzelnen Baugebieten zugrundegelegten Dichteannahmen sind aus der konkreten städtebaulichen Umgebung des jeweiligen Baugebiets entwickelt worden. In den inneren Stadtteilen bzw. an Standorten mit wünschenswerter Verdichtung wurden höhere Dichtewerte angesetzt als in den ländlich geprägten Stadtteilen, in der Stadt Ulm generell stärker verdichtet als in den Umlandgemeinden. Gelegentliche Forderungen nach stärkeren Verdichtungen verkennen nicht selten deren städtebauliche, wirtschaftliche und soziale Problematik; sie gehen häufig an den erkennbaren Bedarfsstrukturen der Bevölkerung vorbei, die nicht nur verdichteten Geschosswohnungsbau wünscht, sondern eine Vielfalt an  Wohnformen. Noch stärkere Konzentration auf Geschossbau hätte sicher nicht unerhebliche Konsequenzen für die Gemeindefinanzen, wenn gut verdienende Bevölkerungsschichten ihre Wohnwünsche nur im Umland realisieren könnten und die Geschosswohnungen überwiegend von Niedrigverdienern belegt würden. Eine derartige soziale Segregation muss vermieden werden.

Bei einem Vergleich der angeführten Dichtewerte mit anderen Veröffentlichungen ist zu berücksichtigen, dass es sich um "Brutto"- Werte handelt, also alle internen Flächen für Erschließung, Grünanlagen, Gemeinbedarf etc. in den Bauflächen noch enthalten sind.

1.1.1.           Innenentwicklung

Zur Eindämmung des Flächenbedarfs im Außenbereich muss das innerstädtische Entwicklungspotential ausgeschöpft werden. Bereits frühzeitig wurden in Ulm umfassende Untersuchungen durchgeführt mit dem Ziel, den Bestand an Baulücken und Nachverdichtungsmöglichkeiten zu erfassen und durch umsetzungsorientierte Handlungskonzepte zu aktivieren.

Wirtschaftlicher Strukturwandel, zunehmender Flächenbedarf für Dienstleistungen, Veränderungen von Standortpräferenzen und wachsender Preisdruck in zentralen Lagen bedingen einen permanenten Umstrukturierungsprozess im innerstädtischen Bereich.

So wurden im Zuge von Produktionsverlagerungen ab den 70er Jahren umfangreiche Wohnquartiere nahezu im Zentrum der Stadt gewonnen. Ergänzt durch umfassende Sanierungsmaßnahmen konnte die Innenstadt zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt werden.

Der Umstrukturierungsprozess zugunsten zusätzlicher Wohnnutzung im Zentrumsbereich ist heute weitgehend abgeschlossen. In die Planung aufgenommen werden konnten neue Wohnquartiere auf dem Areal der ehemaligen Boelckekaserne  sowie auf bislang gewerblich genutzten Flächen am Rand des Söflinger Ortskerns.

Hinzu kommen noch Potentiale im Zuge von Nachverdichtungsmaßnahmen. Insgesamt können ca. 1.550 WE als Entwicklungspotential im Innenbereich angerechnet werden. Zählt man das noch verbleibende Restangebot von ca. 1.270 WE in bestehenden Neubaugebieten hinzu, können 25 % des prognostizierten Wohnungsbedarfs von 10.840 WE im Bestand abgedeckt werden.

Tab.10: Wohnungsangebot durch Innenentwicklung im Stadtgebiet Ulm

1.1.2.           Neubaugebiete

Nach dem bisher gültigen Flächennutzungsplan sind Flächenreserven für den Wohnungsbau vorhanden (aber vielfach nicht verfügbar). Dies widerlegt nicht die Bedarfsprognosen anfangs der 80er Jahre, sondern ist im Gegenteil Ergebnis des erfolgreichen Bemühens um stärkere Verdichtung in den neuen Baugebieten und im Innenbereich.

Die Ausweisung neuer Bauflächen erfolgt unter Beachtung der Zielvorstellungen, die sich aus den übergeordneten Planungen, dem räumlichen Entwicklungsmodell und den landschaftlichökologischen Rahmenbedingungen ergeben. Darüber hinaus werden folgende städtebauliche und strukturelle Ziele zugrundegelegt:

·         Präferenz von Siedlungsflächenergänzung gegenüber neuen Siedlungsansätzen

·         Ausrichtung der Baugebiete nach Lage und Größe auf wirtschaftliche Erschließung sowie auf vorhandene oder zu entwickelnde Versorgungskerne, Tragfähigkeit für sonstige Folgeeinrichtungen

·         günstige allgemeine Verkehrslage, nach Möglichkeit Anschluss an ÖPNV-Netz

·         Beachtung von Fußgängerentfernungsbereichen hinsichtlich zentraler Einrichtungen

·         Beachtung vorhandener Emissionsbelastungen (Verkehr, Gewerbe, Landwirtschaft, Sport)

Siedlungsschwerpunkte:

In Fortsetzung der bisherigen Wohnungspolitik wird ein weiterer Ausbau der bestehenden Siedlungsschwerpunkte angestrebt. Diese im Verlauf der letzten Jahrzehnte entwickelten Siedlungen in den Stadtteilen Eselsberg, Böfingen, Wiblingen und Söflingen sind um den Ulmer Stadtkern herum angeordnet und durch den inzwischen weitgehend fertiggestellten Tangentenring und über leistungsfähige, auf das Zentrum zuführende Achsen verkehrsmäßig gut erschlossen. An diesen vier Standorten wird knapp die Hälfte des gesamten Ulmer Neubaubedarfs gedeckt. Für den Geschoßwohnungsbau stehen im wesentlichen nur diese Gebiete zur Verfügung. Mit dem weiteren Ausbau der Siedlungsschwerpunkte wird gleichzeitig auch die Existenz und Attraktivität der vorhandenen Versorgungszentren gesichert.

Eselsberg:

Zur langfristigen Auslastung der Infrastruktur, insbesondere aber bedingt durch die Entscheidung, Universität und private Forschungseinrichtungen auf dem Oberen Eselsberg zu errichten, wurde ab den 70er Jahren mit der Erschließung des Bereichs westlich des Weinbergwegs begonnen. Die attraktive Süd- und Südwesthanglange sowie die gleichzeitige Nähe zur Innenstadt, zu den Arbeitsplätzen im Universitätsbereich und den Naherholungsgebieten haben diesen Siedlungsschwerpunkt zu einem begehrten Wohnstandort werden lassen. Während die Bereiche Ehrensteiner Feld, Lemppen und Pfaffenhau zum Großteil bereits bebaut sind, soll im Baugebiet "Wanne" eine Mustersiedlung für die Nutzung regenerativer Energiequellen entstehen, die als dezentrales Projekt für die Weltausstellung Expo 2000 ausgewählt wurde.

Böfingen:

Auch hier ist es planerische Zielsetzung, durch die Ausweisung neuer Baugebiete die Infrastrukturausstattung und insbesondere die Nahversorgung des Stadtteils zu sichern. Entsprechend der bisherigen Konzeption erfolgen Flächenergänzungen nördlich und nordöstlich der Böfinger Steige.

Wiblingen:

Als Ergänzung zum alten Ortskern wurde ab den 60er Jahren der neue Stadtteil Wiblingen entwickelt. Der Bereich Tannenplatz-Ost stellt den Abschluß dieser Konzeption dar. Modellhaft wird hier ein Projekt im kosten- und flächensparenden Bauen entwickelt. Innerhalb des bestehenden Siedlungsbereichs ist das Gebiet "Hinter den Gärten" als künftige Wohnbaufläche vorgesehen.

Söflingen:

Zwischen Westtangente und Maienwald soll, in Ergänzung des Siedlungsschwerpunkts Söflingen, der bereits im FNP enthaltene Bereich Kohlplatte entstehen.

Ergänzungsgebiete:

Bei den Ergänzungsgebieten handelt es sich um Vororte, in denen aufgrund ihrer Lage innerhalb von Entwicklungsachsen ebenfalls besondere Anstrengungen zur Deckung des gesamtstädtischen Wohnungsbedarfs zu unternehmen sind.

Jungingen:

Die Nähe zum künftigen Gewerbeschwerpunkt im Ulmer Norden erfordert, daß in den angrenzenden Ortsteilen entsprechend den städtebaulichen Möglichkeiten auch ausreichend Wohnungen errichtet werden. In Jungingen sind daher am südlichen und östlichen Ortsrand größere Erweiterungsflächen vorgesehen.

Lehr:

Auch der Stadtteil Lehr liegt im Nahbereich des künftigen Gewerbeschwerpunkts Ulmer Norden und darüber hinaus in direkter Nachbarschaft zur Universität. Daher sind am westlichen und südlichen Ortsrand größere Neubauflächen vorgesehen.

Hinweis: Das Wohngebiet "Schatzäcker" liegt (wie das Neubaugebiet Mähringen)  im Einwirkungsbereich des Standortübungsplatzes Ulm-Lerchenfeld sowie der Standortschießanlage Ulm-Bollingen. Mit störenden und belästigenden Schallimmissionen durch den militärischen Übungsbetrieb ist bei Tag und Nacht zu rechnen. Durch diese rechtmäßigerweise ausgeübte militärische Nutzung entstehen gegen den Bund keine Rechtsansprüche ( weder auf Unterlassung noch auf Schadensersatz), die mit Beeinträchtigung durch den militärischen Dienst- und Übungsbetrieb begründet werden.

Bei der weiteren städtbaulichen Planung (Aufstellung der jeweiligen Bebauungspläne) müssen für diese Wohngebiete durch den zuständigen Planungsträger aktive Lärnschutzmaßnahmen vorgesehen werden.

Die zur Erarbeitung der o.g. Bebauungspläne erforderlichen Lärmgutachten sind mit der Wehrbereichsverwaltung V abzustimmen.

Gögglingen/Donaustetten:

Die beiden ehemals eigenständigen Stadtteile sind mittlerweile durch das  Baugebiet Riedlen zu einem gemeinsamen Siedlungsbereich zusammengewachsen und durch das neue Stadtteilzentrum verbunden. Neben einer Komplettierung im Bereich Riedlen sieht die Planung neue Wohnbauflächen vor allem am östlichen Ortsrand der Teilorte Gögglingen und Donaustetten vor. Mit diesen Arrondierungen kann dann gleichzeitig auch der dringend notwendige Lärmschutz zur B 30 hin geschaffen werden.

Einsingen:

Im Nahbereich des Industriegebiets Donautal gelegen, sind im Stadtteil Einsingen ebenfalls größere Wohnbauflächenausweisungen vorgesehen.

Stadtteile in landschaftlichen Vorbehaltsräumen:

Für die zwischen den Entwicklungsachsen gelegenen Stadtteilen Ermingen, Eggingen, Mähringen und Unterweiler sowie für Grimmelfingen sind Flächenergänzungen geplant, die zwar nicht nur auf den jeweiligen Eigenbedarf beschränkt sein können, die sich aber weitestgehend am Charakter des Orts- und Landschaftsbildes und an dem nur eingeschränkten Infrastrukturangebot orientieren. Ebenso wie in Lehr sind auch beim Baugebiet "Kreuzsteig" in Mähringen Vorkehrungen gegen militärische Lärmeinwirkungen notwendig (siehe Seite 60).

In der nachfolgenden Tabelle sind alle Neubaugebiete im Überblick dargestellt.

Tab. 11:  Geplante Wohnbauflächen im Stadtgebiet Ulm

Geplantes WE-Angebot bis 2010:

Innenentwicklung      1.550

Restangebot best. Neubaugebiete         1.270

Geplante Neubaugebiete         8.490

Summe          11.310

Wohnungsbedarf          10.840 WE

1.2.                 Gewerbliche Bauflächen

1.2.1.           Bestehende Gewerbeflächen

Gewerbliche Bauflächen dienen vorwiegend der Unterbringung von Gewerbebetrieben. Sie sind im wesentlichen Standort für das Produzierende Gewerbe, somit für industrielle Produktion wie auch vielfältige handwerkliche Betätigung, und beinhalten damit - zumindest abstrakt - ein erhebliches Stör- und Immissionspotential.

Diese Aktivitäten bildeten die Grundlage für den wirtschaftlichen Aufschwung der vergangenen Jahrzehnte. Mit dem seit den 80er Jahren anhaltenden Strukturwandel sind viele Betriebe des Produzierenden Sektors eingestellt worden, die Zahl der gewerblichen Arbeitsplätze ist enorm geschrumpft. Dennoch haben die gewerblichen Bauflächen ständig an Umfang zugenommen und auch in Ulm den bisher höchsten Stand erreicht. Der größte Teil dieser ausgewiesenen Bestandsflächen wurde in den Nachkriegsjahrzehnten besiedelt, als für den gewaltigen Aufschwung große Flächenareale erschlossen werden mussten.

Der Flächennutzungsplan weist für das Stadtgebiet Ulm ca. 675 ha bestehende gewerbliche Bauflächen in insgesamt 26 Gewerbegebieten aus. Die Gewerbeflächenstruktur ist dabei durch drei Schwerpunkte geprägt: auf das Industriegebiet Donautal und die Gewerbegebiete in Einsingen, die Weststadt entlang der Blaubeurer Straße sowie das Gebiet Franzenhauser Weg/Hörvelsinger Weg entfallen rund 85  % der gewerblichen Bauflächen. Hinzu kommen ortsteilbezogene Gewerbestandorte u.a. in Lehr, Böfingen, Wiblingen und Jungingen, die besondere Bedeutung für die handwerklich-gewerbliche Nahversorgung, aber auch für ein wohnortnahes Angebot an Arbeitsplätzen besitzen. Schließlich weist der Flächennutzungsplan kleinere, im wesentlichen innerstädtische Gewerbebereiche aus, die sich vor allem in den Gründerzeitquartieren befinden.

Die jeweiligen Gewerbegebietstypen sind dabei durch unterschiedliche Problemlagen gekennzeichnet. Die sicherlich gravierendsten strukturellen Probleme weist der altindustrialisierte Bereich in der Weststadt auf. Erosionsprozesse insbesondere beim Produzierenden Gewerbe, eine geringe bauliche Ausnutzung und teilweise Leerstände, eine unbefriedigende Gestaltung des Umfeldes sowie problematische Erschließungsverhältnisse machen eine konzeptionelle Neubestimmung der künftigen Gebietsfunktion notwendig. Absehbare Entwidmungen angrenzender Bahnflächen eröffnen zusätzlich die Chance, an diesem innenstadtnah gelegenen Stadtbereich wieder neue Arbeitsplätze anzusiedeln. Bereits heute finden sich im Gebiet kaum noch Arbeitsplätze im Produzierenden Sektor, statt dessen zeichnet sich eine Tendenz zugunsten von großflächigem Einzelhandel und Großhandel ab. Aus diesem Grund wurden im Flächennutzungsplan auch die entsprechenden gewerblichen Flächendarstellungen mit einer Schraffur versehen, um damit einerseits die bestehende Nutzungsstruktur zu verdeutlichen, andererseits aber auch schon gemeindliche Zielvorstellungen der künftigen Gebietsentwicklung darzustellen.

Das Industriegebiet Donautal stellt mit 345 ha die größte zusammenhängende gewerblich genutzte Fläche in der Stadt Ulm dar. Inzwischen sind allerdings die Entwicklungsgrenzen erreicht. Aus landschaftsökologischen Gründen scheidet eine Erweiterung aus.

Das Gewerbegebiet Franzenhauser Weg/Hörvelsinger Weg ist eine weitere große randstädtische Gewerbezone Ulms. Der ursprünglich dominierende Anteil des Produzierenden Gewerbes wird zwischenzeitlich auch hier durch tertiäre Betriebe abgelöst, so dass sich das Gebiet zu einem Standort hochwertiger Dienstleistungsbetriebe entwickelt.

Eine Erosion von Betrieben des verarbeitenden Sektors führt auch in den stadtteilbezogenen Gewerbegebieten zu strukturellen Problemen. Einerseits sollen diese relativ preiswerten Gewerbestandorte erhalten bleiben - auch als "Brutkasten" für Existenzgründer - andererseits werden neue Arbeitsplätze fast nur noch von Dienstleistungsbetrieben geschaffen.

1.2.2.           Geplante Gewerbeflächen

An anderer Stelle wurde bereits dargelegt, daß die ausreichende Verfügbarkeit von Gewerbeflächen elementarer Grundbaustein der Stadtentwicklungspolitik ist.

Diversifizierung der örtlichen Gewerbestruktur und die Schaffung neuer Arbeitsplätze durch Betriebsneuansiedlungen sind auf ein entsprechendes Flächenangebot ausreichender Größe, Lage und Nutzbarkeit angewiesen.

Den kommunalen Bemühungen zur Erfüllung dieser Voraussetzungen steht jedoch die Tatsache gegenüber, dass Unternehmen - insbesondere auswärtige Investoren - sich immer weniger an Gemeindegrenzen orientieren. Diese Erkenntnis und das Bemühen, die Konkurrenzsituation bei der Gewerbepolitik zu entschärfen, haben die Städte Ulm und Neu-Ulm veranlasst, die interkommunale Zusammenarbeit auf eine neue Basis zu stellen. Zur Entwicklung des gemeinsamen Wirtschaftsraumes wurde ein Stadtentwicklungsverband gegründet, der für die Planung, Bereitstellung, Vermarktung und Bewirtschaftung von Gewerbe- und Sondergebietsflächen zuständig ist. Da der Stadtentwicklungsverband seine Arbeit erst zum Jahresbeginn 2000 aufgenommen hat, zeichnen sich noch keine flächenrelevanten Entscheidungen für den vorliegenden Entwurf des FNP 2010 ab. Flächen- und bedarfswirksame Synergieeffekte werden erst bei dessen Fortschreibung  eintreten.

Bedingt durch die nicht vorhandenen Entwicklungsmöglichkeiten der bestehenden Gewerbegebiete wurde bereits in den 80er Jahren mit dem Gewerbegebiet Ulm-Nord der Grundstein gelegt für einen neuen gewerblichen Entwicklungsschwerpunkt. Durch die verkehrsgünstige Lage, mit nur geringen landschaftlichen Restriktionen behaftet und der Entwicklungsfähigkeit des Gebietes soll der Bereich entlang der Autobahn Stuttgart - München in den nächsten Jahrzehnten zu einem neuen Wirtschaftsstandort ausgebaut werden.

Stadtentwicklungspolitische Zielsetzung und quasi "Thema" des neuen Gewerbeschwerpunktes wird der Bereich Distribution und Logistik. Vor dem Hintergrund immer komplexerer Transport- und Logistikvorgänge wird die logistische Qualität, die in einer Region angeboten wird, in Zukunft zu einem wichtigen Standortfaktor werden. Die Sicherung bestehender und die Schaffung neuer Arbeitsplätze wird künftig auch von innovativen Konzepten beim Gütertransport abhängen.

Umgesetzt werden soll dies durch den Bau eines Güterverkehrszentrums (GVZ) im Ulmer Norden. Als Schnittstelle zwischen den Verkehrsträgern Schiene und Straße sowie zwischen Fern- und Nahverkehr soll ein logistischer Knoten geschaffen werden. Als dessen Keimzelle fungiert die geplante Umschlaganlage des kombinierten Ladungsverkehrs, die nördlich der Autobahn auf Dornstadter und Ulmer Gemarkung errichtet werden soll.

Die konzeptionellen Grundlagen der GVZ-Planung wurden in einer Bedarfsstudie ermittelt. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass ein Gesamtflächenbedarf von 35 bis 38 ha bis zum Jahr 2010 für das GVZ vorhanden ist. Der Kernbereich soll innerhalb des Gewerbegebietes Ulm-Nord, Ergänzungsflächen im Bereich Himmelweiler entstehen.

Als zweite Entwicklungsstufe für das GVZ sind die Flächen zwischen Bahnlinie und L1165 nördlich der Autobahn vorgesehen (ca. 22 ha).

An der Autobahn sind im Bereich Himmelreich  61 ha und im Gebiet Stockert

9.3 ha Gewerbeflächen geplant. Hier können sich sowohl Logistik- als auch Produktionsbetriebe ansiedeln.

Um sicherzustellen, dass am westlichen Ortsrand Jungingens kein durchgehendes Siedlungsband entsteht, wurden die geplanten Flächen des Gewerbegebietes Dornstadter Weg gegenüber dem bestehenden FNP auf 3,2 ha reduziert. Hierdurch wird gewährleistet, dass zwischen den Gewerbegebieten Franzenhauser Weg und Erweiterung Ulm-Nord ein ausreichend breiter Freiraum erhalten bleibt.

Unterstützend zur Ausweisung neuer Gewerbeflächen erfolgt der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur. Zur Erschließung des neuen Gewerbeschwerpunktes bei gleichzeitiger Entlastung des Junginger Ortskerns wird eine Querspange gebaut. Sie bindet die L 1165 über einen neuen Knoten direkt an die B 10 an, so daß die neuen Gewerbegebiete optimal in das überregionale Straßennetz integriert sein werden.

Die Ableitung des Gewerbeflächenbedarfs für die Stadt Ulm wurde weiter oben dargestellt. Als Bandbreite ergibt sich eine Größenordnung von 120 bis 150 ha. Im Flächennutzungsplan werden 213 ha als neue gewerbliche Bauflächen dargestellt. Dieses Flächenangebot erklärt sich daraus, daß in den oben genannten Bedarfszahlen noch nicht der spezifische Flächenbedarf des GVZ enthalten ist. Dessen Bedarf ist also dem übrigen Gewerbeflächenbedarf noch hinzuzurechnen.

In der nachfolgenden Tabelle sind die geplanten Bauflächen dargestellt.

1.3.                 Gemischte Bauflächen

Wesentliches Merkmal von gemischten Bauflächen ist eine Vermengung unterschiedlicher Nutzungen wie Wohnen und diverser wirtschaftlicher Aktivitäten, die sich gegenseitig nicht wesentlich stören. Dazu zählen z.B. land- und forstwirtschaftliche Betriebsstellen, Gewerbebetriebe mit niedrigem Störpotential, Handelsbetriebe und zentrale Einrichtungen von Wirtschaft und Verwaltung. Die Durchmischung der Siedlungsbereiche mit vielfältigen Funktionen stellte in allen historischen Städten den Normalfall dar, während Entmischung und das Entstehen monofunktionaler Flächen im wesentlichen eine Entwicklung dieses Jahrhunderts darstellen, entstanden aus einer berechtigten Abwehrhaltung gegen Gefahren und Emissionen aus Gewerbebetrieben.

Nutzungsmischungen sind planungsrechtlich fast immer kritisch zu bewerten, vor allem in Verbindung mit gewerblichen Aktivitäten. Dennoch sollte bei den zunehmenden Arbeitsplätzen des weiten Dienstleistungsspektrums eine Vereinbarkeit mit dem Wohnen intensiv geprüft werden und eine verträgliche Funktionsmischung in geeigneter Weise angestrebt werden.

Vor diesem Hintergrund ist es verständlich, dass vor allem die Siedlungsflächen im inneren Stadtbereich Ulms (Gründerzeitviertel und City) sowie die häufig noch landwirtschaftlich geprägten Ortskerne außerhalb der Kernstadt als gemischte Baufläche im Flächennutzungsplan dargestellt werden. Eine wesentliche Erweiterung über den derzeitigen Umfang hinaus wird nicht als notwendig erachtet.

Lediglich in Ergänzung des Ortskernes Einsingen im Bereich "Eschle" ist eine geplante gemischte Baufläche dargestellt, deren Ausweisung in der verbindlichen Bauleitplanung als Dorfgebiet vorgesehen ist. Hier sind im Einwirkungsbereich zweier benachbarter Tierhaltungsbetriebe Wohnnutzung beschränkende Festsetzungen notwendig.

Als besonderes Vorhaben ist hier allerdings das Zukunftsprojekt Ulm 21+ hervorzuheben. Zielsetzung ist es, freiwerdende Bahnflächen für städtebauliche Entwicklungsimpulse zu nutzen. Als erster Baustein soll im Bereich Wallstraßenbrücke/Ludwig-Erhard-Brücke auf einer gemischten Baufläche ein Dienstleistungstandort, angereichert mit Wohnungen in den oberen Geschossen, entstehen.

1.4.                 Sonderbauflächen

Als Sonderbauflächen sind, abgesehen von Sondergebieten, die gemäß § 10 BauNVO der Erholung dienen, jene Bauflächen festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden.

Hierbei handelt es sich meist um Flächen für größere Anlagenkomplexe, deren Teile untereinander meist in einem funktionalen oder organisatorischen Zusammenhang stehen.

In Ulm sind insbesondere die Standorte folgender Nutzungen als Sonderbauflächen anzusprechen:

·         Kasernenareale der Bundeswehr (4 Gebiete)

·         Messeareal in der Friedrichsau

·         Congress Centrum an der Gänstorbrücke

·         die Wissenschaftsstadt Ulm mit ihren Komponenten Universität, Fachhochschule sowie die sonstigen öffentlichen und privaten Forschungseinrichtungen am Oberen Eselsberg (3 Gebiete)

·         Klinikbereiche (3 Gebiete)

·         großflächige Einzelhandelsareale.

Während sich bei den drei zuerst genannten Nutzungen kein zusätzlicher Flächenbedarf abzeichnet, ist bei den übrigen Einrichtungen ein weiterer Flächenanspruch absehbar.

1.4.1.           Hochschulen

Die Universität Ulm besteht seit mehr als 30 Jahren. Derzeitiges Ausbauziel sind 7000 Studierende. Der Aufbau der Universität ist bis heute nicht abgeschlossen, so dass am Oberen Eselsberg weiterer Flächenbedarf besteht. Die nächsten Erweiterungen sehen Neubauten für die Universitätsbibliothek, die Chirurgie, Auditorium Maximum, ein Verfügungsgebäude und Verwaltungsgebäude für das Klinikum und die Universität vor. Langfristige Entwicklungsmöglichkeiten bestehen für die Universität im Bereich nördlich des Berliner Rings. In späteren Stufen sollen noch Bauten für ingenieurwissenschaftliche und geisteswissenschaftliche Studiengänge folgen. Allerdings bestehen hierfür noch keine konkreten Vorstellungen, sie werden möglicherweise erst nach dem Zieljahr dieses Flächennutzungsplans realisiert werden. Der Flächennutzungsplan enthält Erweiterungsflächen für die Universität im Anschluss an die bestehenden Bauten innerhalb der Nordtangente.

Die Fachhochschule hat erst kürzlich eine Erweiterung in der Nachbarschaft der Universität erhalten; weiterer Bedarf besteht derzeit nicht.

1.4.2.           Wissenschaftsstadt

In der Nähe zur Universität haben sich eine Reihe von innovativen, z.T. auch anwendungsorientierten Forschungs- und Technologieentwicklungsbetrieben etabliert, die zusammen mit den Hochschulen die "Wissenschaftsstadt Ulm" bilden. Diese privaten und öffentlichen Forschungseinrichtungen arbeiten z.T. eng miteinander, z.T. mit den Hochschulen zusammen. Die Stadt Ulm ist bestrebt, diesen Wissenschafts- und Technologiekomplex zur Ansiedlung weiterer hochqualifizierter Arbeitsplätze nachhaltig zu fördern. Zur Realisierung dieser Zielsetzung sind weitere Sonderbauflächen am Oberen Eselsberg vorgesehen, z.T. auch westlich des Berliner Rings.

1.4.3.           Kliniken

Die Universität Ulm unterhält am Michelsberg, Safranberg und Oberen Eselsberg drei Klinikkomplexe. Auch die Entwicklung der Universitätskliniken ist noch nicht abgeschlossen und soll durch eine chirurgische Klinik am Oberen Eselsberg ergänzt werden; mit ihrer Realisierung kann nach dem Jahr 2000 begonnen werden. Im Bereich Prittwitzstraße, am Michelsberg, sind ebenfalls Erweiterungen geplant.

1.4.4.           Sonderbauflächen nach § 11 Abs. 3 BauNVO

Der schwerwiegende Bedeutungsverlust der Stadt im Einzelhandel in den letzten zwei Jahrzehnten hat eine Neuorientierung in diesem Wirtschaftssektor erforderlich gemacht. In einer ersten Stufe wurde zur Stärkung der Handelsfunktion südlich der Blaubeurer Straße ein Fachmarktzentrum errichtet. In einer weiteren Stufe sollen auf Flächen der Deutschen Bahn AG, die für den Eisenbahnbetrieb nicht benötigt werden und auf alten Gewerbeflächen an der Blaubeurer Straße zusätzliche Sonderbauflächen für weiteren großflächigen Einzelhandel entwickelt werden. Mit diesen Maßnahmen sollen mehrere, für die Stadt wichtige Ziele erreicht werden, so z.B.

·         die städtebauliche Umstrukturierung der alten Industrie- und Gewerbeflächen entlang der Blaubeurer Straße

·         Verhinderung weiterer Kaufkraftabflüsse in überdimensionierte großflächige Einkaufsstätten im Umland

·         Begünstigung der Umstrukturierung im Einzelhandel zu modernen Vertriebsformen.

Vor einer entsprechenden Umsetzung in der verbindlichen Bauleitplanung ist entsprechend der gesetzlichen Vorgaben gegebenenfalls die Durchführung eines Raumordnungsverfahrens notwendig.

Zwischen Wallstraßenbrücke und Behringerbrücke ist derzeit auf der Grundlage eines abgeschlossenen Raumordnungsverfahrens die Errichtung eines weiteres Fachmarktzentrums in der konkreten Planung. 

1.5.                 Gemeinbedarfsflächen

1.5.1.           Kindergärten

Mit dem neuen Kindergartengesetz und der Festsetzung des Anspruchs auf einen Kindergartenplatz ab Vollendung des 3. Lebensjahres musste auch in Ulm das Kindergartenangebot nochmals erheblich ausgeweitet werden. Dies ist seit 1993 kontinuierlich erfolgt, so dass der aktuelle rechnerische Bedarf in Höhe von 4005 Plätzen (1997)  mit einem Angebot von 4056 Plätzen (einschließlich 124 reaktivierbare Plätze) de facto gedeckt ist. Allerdings ist in vielen Fällen keine günstige Zuordnung zu den Wohngebieten gegeben, so dass zusätzliche Kindergärten sinnvoll sind. Auch für Neubaugebiete müssen neue Plätze geschaffen werden. Zur Abrundung dieses Bedarfs sind derzeit noch Einrichtungen mit 430 Plätzen im Bau oder in Planung. Mit dieser Angebotsausweitung werden jedoch keine Überkapazitäten geschaffen, weil einige Kindergärten als zeitlich befristete Provisorien eingerichtet wurden und einige überalterte Einrichtungen mit dem Nachlassen des Nachfragedrucks aufgegeben werden.

Mit dem o.g. Bauprogramm wird der Bedarf an Kindergartenplätzen weitestgehend gedeckt sein. Nur in größeren Neubaugebieten werden je nach Tragfähigkeit der Gebiete weitere Plätze benötigt werden.

Nach dem  Jahr 2005 wird sich der zu erwartende Geburtenrückgang auch in einem massiv sinkenden Kindergartenbedarf niederschlagen. Deshalb ist nach diesem Zeitpunkt, mit Ausnahme von größeren neuen Wohngebieten, mit Sicherheit kein zusätzliches Platzangebot mehr notwendig. Im Hinblick darauf sollten zur Vermeidung von künftigen Überkapazitäten  vermehrt temporäre Lösungen angestrebt werden.

1.5.2.           Schulen

Nach jahrzehntelangen Investitonen in alle Sektoren des Schulwesens hat die Schulversorgung in der Stadt Ulm quantitativ und qualitativ ein befriedigendes Niveau erreicht. Neben dem gut ausgebauten 3-gliedrigen allgemeinen Schulsystem besteht ein differenziertes Angebot an Sonderschulen und ein breit gefächertes Spektrum an beruflichen Schulen. Zwischen diesen Schultypen hat sich eine stabile Nachfragestruktur herausgebildet, die keine nennenswerten und abrupten Verschiebungen in der Inanspruchnahme der diversen Bildungseinrichtungen erwarten lässt.

Das gegenwärtige Schulsystem hat sich über Jahrzehnte hinweg bewährt und strukturell verfestigt. Größere bildungspolitische Veränderungen sind daher nicht in Sicht. Einzelne Korrekturen wie z.B. das freiwillige 10. Hauptschuljahr, die Möglichkeit zu etwas früherer Einschulung und zur Schulzeitverkürzung bis zum Abitur auf 12 Jahre, werden vorläufig noch keine größeren Auswirkungen auf Nachfragestrukturen und Standorte im Bildungssektor erzeugen.

Im Rahmen der Schulentwicklungsplanung, die in fünfjährigem Rhythmus fortgeschrieben wird, werden die Zahlen nach strukturellen und räumlichen Gegebenheiten jeweils der neuen Entwicklung angepasst. Eine Neubearbeitung des Schulentwicklungsplanes ist in Arbeit und dürfte in der 2. Jahreshälfte 1998 abgeschlossen sein. Als vorläufiges Ergebnis zeichnet sich bereits ab, dass alle Stadtteile annähernd ausreichend versorgt sind. Neue Schulbauten werden in Abhängigkeit von der Wohnungsbautätigkeit evtl. in Grimmelfingen und Söflingen (Kohlplatte) notwendig. Ansonsten können durch Erweiterungen an den vorhandenen Standorten die notwendigen Kapazitäten geschaffen werden.